مهى فطيري قبل تعديله في عام 2011، كان التحفيظ العقاري في المغرب يفتقر إلى تعريف دقيق لمفهومه، مما أدى إلى بعض العراقيل القانونية في بعض القرارات القضائية السابقة، حيث، اعتبر البعض أن نظام التحفيظ العقاري يتعلق فقط بإجراءات تأسيس رسم عقاري. ومن هنا جاءت الحاجة للتعديل الذي قام به المشرع من خلال القانون رقم 14-07، بهدف جعل هذا النظام أكثر ملاءمة للواقع الحالي، لذلك سنقدم لكم في هذا المقال كل التفاصيل المتعلقة بموضوع التحفيظ العقاري.
تم تضمين مفهوم جديد في التعديل القانوني، حيث أصبح التحفيظ العقاري يشمل جانبين أساسيين، حيث يمكن تعريفه على أنه مجموعة من الإجراءات التي تطبق على العقارات غير المحفوظة، بهدف تأسيس الرسم العقاري الخاص بها، وأيضًا مجموعة من الإجراءات التي تهدف إلى تقييد الحقوق بعد إنشاء الرسم العقاري.
أهمية وإجراءات التحفيظ العقاري
يتمتع التحفيظ العقاري بامتيازات عديدة تجعله أمرًا ضروريًا، حيث يضفي هذا الإجراء قيمة كبيرة كبيرة ومهمة على العقار، إذ يقوم بتطهيره من الشوائب المحتملة، مما يسهم في تأسيس الرسوم العقارية النهائية، كما و تعتبر هذه الرسوم وسيلة حاسمة لإثبات الملكية.
ويمنح الرسم العقاري العقار قوة قانونية لا يمكن الطعن فيها أو النزاع حولها، مما يقلل من الخلافات المحتملة بشأن الملكية العقارية، هذا الأمر يؤدي إلى طمأنة مالك العقار وتخفيف قلقه.
بالإضافة إلى ذلك، يساعد التحفيظ في إحصاء الملكيات بواسطة الدولة، كما يؤدي إلى ارتفاع كبير في القيمة المالية للعقار بمجرد تحفيظه.
المراحل اللازمة لتحفيظ العقار
للشروع في عملية التحفيظ، يجب على الملاك اتباع مساطر قانونية محددة، حيث يقوم صاحب المصلحة بتقديم طلب التحفيظ للمحافظة العقارية، حيث يتطلب هذا الطلب توفر معلومات محددة موضحة في ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 14-07، أولى الخطوات هي وضع طلب رسمي لدى الوكالة العقارية المعنية، سواء كان الطلب كتابيًا أو شفويًا.
يتضمن الطلب معلومات حول طالب التحفيظ بما في ذلك هويته الكاملة، ووصف مفصل وحدود العقار المطلوب تحفيظه، بالإضافة إلى تقديم كل الوثائق الدالة على ملكيته للعقار، وبمجرد قبول الطلب، يصبح العقار المرغوب تحفيظه تحت وضع قانوني مميز يعرف بـ “نظام التحفيظ في طور التحفيظ”.
الإجراءات المتبعة في طلب التحفيظ العقاري
إيداع مطلب التحفيظ: يُقَدِّم طلب التحفيظ من قِبَل المالك أو الشريك في الملك أو الشخص الذي يمتلك حقوقاً ملموسة مثل حق الإنتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة، الهواء والتعلية، والحبس، أو الشخص الذي تمت الموافقة عليه بموجب اتفاقيات عقارية.
كما يُحقُّ للنائب الشرعي للمحجور أو القاصر تقديم طلب التحفيظ. يمكن أيضًا تقديم طلب التحفيظ من قبل الدائن الذي لم يُسدد دينه وفقًا لموعد السداد المحدد في القرار القضائي الصادر لصالحه بالحجز العقاري ضد مدينه.
إجراءات تقديم الطلب: يُقدم طلب التحفيظ بعد تحديد موقع العقار تقريبيًا استنادًا إلى المعلومات المقدمة من قبل طالب التحفيظ، وتشمل الوثائق، والتصاميم، والخرائط الطبوغرافية المتاحة، ويدعم الطلب بالرسوم، والعقود، والوثائق المثبتة لحق الامتلاك.
مراجعة الطلب: بعد دراسة الطلب والتأكد من صحته، تُصدر وتُسلم جيبات المحافظة العقارية إشعارًا لطالب التحفيظ يحدد وقت وتاريخ إجراء عمليات التحديد.
المتداخلون:
المتداخلون الداخليون: المحافظة العقارية.
المتداخلون الخارجيون: طالب التحفيظ أو الشخص الذي يستفيد من الحقوق العينية أو التزامات عقارية.
نشر وتعليق خلاصة طلب التحفيظ:
النشر والتعليق: تُنشر خلاصة طلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتُعلق في مقرات المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية والمجلس الجماعي الذي يقع في دائرة نفوذه العقار المشمول بطلب التحفيظ، وتحتوي على وقت وتاريخ إجراء عمليات التحديد.
المتداخلون:
المتداخلون الداخليون: مصلحة المحافظة العقارية – مديرية المحافظة العقارية.
المتداخلون الخارجيون: الأمانة العامة للحكومة، السلطة المحلية، المحكمة الابتدائية، الجماعة.
تلك هي الخطوات التي يجب اتباعها لطلب التحفيظ العقاري بمراعاة الإجراءات المنصوص عليها بدقة ووفقاً للقوانين المعمول بها.
عمليات التحديد: تعد عمليات التحديد أمرًا هندسيًا وقانونيًا بالإضافة إلى كونها عمليات تسويقية تتم على أرض الواقع، حيث تقوم هذه العمليات بتحديد الحدود والملكية العقارية وتتضمن توثيقاً قانونيًا.
يتم تنفيذ عمليات التحديد من قبل مهندسين مساحين طبوغرافيين معتمدين من الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، أو من قبل تقنيين طبوغرافيين مرخصين تابعين لمصلحة المسح العقاري.
تتم عملية التحديد في تاريخ ووقت محددين، بحضور صاحب العقار أو من ينوب عنه والأطراف المعنية. يتم إعداد محضر التحديد والمرفقات اللازمة وتوقيعها من قبل المسؤول عن عملية التحديد وصاحب العقار وكل الأطراف الحاضرة.
يتم إرفاق التصميم المؤقت للتحديد والوثائق المقدمة من الأطراف بالمحضر. بعد ذلك، يُوجه هذا الملف إلى مصلحة المحافظة العقارية.
عملية المسح: تهدف إلى تحديد حدود الملكية العقارية ومكوناتها بدقة وربطها بالشبكة الجيوذيزية. ينتج عن هذه العملية التصميم العقاري النهائي الذي يتم توجيهه أيضًا إلى مصلحة المحافظة العقارية مع القائمة العقارية المرفقة.
عند استلام مصلحة المحافظة العقارية للتصميم العقاري، يُنشر إعلان عن انتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية، ويُوجه للرئيس القضائي والسلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي في المنطقة المعنية.
تشمل الجهات المعنية مصلحة المسح العقاري ومديرية المحافظة العقارية، بالإضافة إلى الأمانة العامة للحكومة، السلطة المحلية، المحكمة الابتدائية، والجماعة.
التموقع النهائي: تتيح هذه العملية التحقق من عدم تضمين الملكية المُراد تحفيظها داخل وعاء عقاري محفوظ أو تشابكها مع وعاء عقاري مجاور، أو حتى وجودها ضمن ملكية سبق أن خضعت لإجراءات تطهير مختلفة عن التحفيظ، مثل الأملاك العامة للدولة أو الأملاك التي خضعت لتحديد إداري، أو العقارات التي تمت مصادرتها.
التحفيظ: يقوم محافظ الأملاك العقارية بتحفيظ العقار ويُنشئ رسماً عقاريًا خاصًا به بعد التأكد من إتمام جميع الإجراءات القانونية وشرعية الطلب وكفاية الأدلة المُقدمة، وتأكد من خلو العقار المُطلوب التحفيظ عليه من أي تعارض.
الإلغاء: يتّخذ محافظ الأملاك العقارية قرار الإلغاء في الحالات التالية:
عدم حضور طالب التحفيظ أو من ينوب عنه خلال عملية التحديد، أو عدم قيامه بالإجراءات اللازمة لإتمامها.
تعذر إتمام عملية التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملكية.
عدم تقديم عذر مقبول يبرر عدم حضوره في غضون شهر من تاريخ توصله بالإنذار.
عدم اتخاذ أي إجراء لمتابعة إجراءات التحفيظ خلال ثلاثة أشهر من تاريخ توصله بإنذار من محافظ الأملاك العقارية.
الرفض:
يُصدر محافظ الأملاك العقارية قرار الرفض في حالات عدم شرعية الطلب أو عدم كفاية الأدلة المُقدمة.
إحالة الملف للمحكمة: في حالة وجود نزاع، يُوجّه محافظ الأملاك العقارية ملف طلب التحفيظ والوثائق ذات الصلة إلى المحكمة الابتدائية التي يقع في اختصاها العقار للنظر في النزاعات.
التدخل في مسطرة التحفيظ: يمكن لأي شخص ادعى أو اكتسب حقاً يخضع للإشهار على عقار محفوظ التدخل في مسطرة التحفيظ، سواء عن طريق الاعتراض أو إيداع الوثائق اللازمة لدى المحافظة العقارية وفقاً للفصول 83 أو 84 من القانون:
الاعتراض: هو ادعاء لحق على عقار محفوظ، حيث يمكن للمُعترض التدخل في مسطرة التحفيظ في الحالات التالية:
وجود نزاع بخصوص ملكية العقار المُطلوب التحفيظ عليه أو حول حدوده.
ادعاء حق عيني قابل للتسجيل العقاري الذي سيتم إنشاؤه.
وجود نزاع حول صحة الإشهار الذي تم بموجب الفصل 84 من القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري.
يُقدم الاعتراض إما لدى محافظ الأملاك العقارية أو أمام المهندس المساح أثناء إجراءات التحديد.
تُقبل الاعتراضات بعد تقديم طلب التحفيظ وينتهي مدى قبولها بعد انقضاء شهرين من تاريخ نشر إعلان انتهاء التحديد في الجريدة الرسمية. كما يمكن قبول الاعتراض خارج الآجال القانونية أمام محافظ الأملاك.
اقرا ايضا:
